2023年三支一扶热点-民法典

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　　1. 居住权

　　居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

　　居住权的性质：

　　①居住权作为一种独立的用益权制度，属于物权，是一种他物权。

　　②居住权的主体范围限定为特定的自然人。

　　③居住权的客体为他人的所有的建筑的全部或者一部分。

　　④居住权是因为居住而对房屋进行使用的权利，也就是为特定的自然人的生活用房的需要而设定的权利。

　　⑤居住权具有时间性，期限一般具有长期性、终身性。

　　⑥居住权一般具有无偿性，居住权人无需向房屋的所有人支付对价，所以被称为“恩惠行为”。

　　⑦居住权具有不可转让性。居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

　　2. 房屋租赁合同 -承租人的优先购买权

　　①出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

　　②出租人履行通知义务后，承租人在 15 日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

　　③出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

　　(2)承租人的续租权和优先承租权

　　租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

　　★【新增规定】租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。